bussineslawYürürlüğe Giren Kentsel Dönüşüm Kanunundaki 09.11.2023 Değişiklikleri

Kentsel Dönüşüm Kararında %50+1 Düzenlemesi Ne Anlama Geliyor?

8 Kasım tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, 375 Sayılı KHK ve Bazı Kanunlarda değişiklik yapılmasını öngören bir yasal düzenleme yürürlüğe girdi. Bu düzenleme ile Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6 maddesinin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarında yer alan “en az üçte iki” ibareleri “salt”^[1] şeklinde değiştirildi.  Söz konusu madde değişikliği, kentsel dönüşüm kararı içim konut hak sahiplerinin salt çoğunluğunun onayının yeterli olduğunu öngörmektedir.

Afet riski altındaki alanlarda kentsel dönüşümü düzenleyen kanun değişikliği, cevabı merak edilen birçok soruyu da beraberinde getirmiştir.

Kentsel Dönüşüm Kanundaki Değişiklikler Hangi Tarihten İtibaren Uygulanacak?

Değişiklikler, Resmi Gazete’de yayınlandığı tarih olan 8 Kasım 2023 tarihi itibariyle -lisanslandırılacak kuruluşlarına ilişkin değişikliler hariç- yürürlüğe girdi. Bu tarihten itibaren, Afet riski altındaki alanların kentsel dönüşümü kararı için hak sahiplerinin salt çoğunluğunun kararı yeterli olacaktır.

Lisanslandırılacak Kuruluşlara İlişkin Değişikliler Hangi Tarihten İtibaren Uygulanacak?

Yeni düzenlemeye göre, kentsel dönüşüm kanunundaki değişiklikle gelen uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilecektir. Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburi olacaktır. Ayrıca; lisanslandırılacak kuruluşların sahip olması gereken şartlar, bu kuruluşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ile diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikle belirlenecek ve Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkili olacaktır. Ancak; lisanslandırılacak kuruluşlara ilişkin bu düzenleme 06/11/2024 itibaren uygulanacaktır.

Kentsel Dönüşümde Devlet Doğrudan Yapı Tespiti Yapabilecek Midir?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare; değişiklik ile doğrudan, riskli yapı tespiti  yapılabilecek. Riskli yapı tespitinin engellenmesi veya numune alınmasına izin verilmemesi durumlarında ise mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvvetleri müdahale edebilecek ve çilingir yardımıyla yapılar açtırılabilecek.

Kentsel Dönüşüme İtiraz Edilebilecek Midir?

Değişiklikle, uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz edilebilecek. Onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü 15 gün süreyle ilan edecek. Planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği il müdürlüğüne yapılacak olup, itirazlar ilgili bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilecektir. İtirazların reddedilmesi halinde ise karar kesinleşecektir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliklere Tebligat Nasıl Yapılacaktır?

Başkanlık ve İdare tarafından; riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak. Bu kapsamda; Başkanlık ve İdare, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanağı yapıya asacak. Maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilecek ve ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

Kentsel Dönüşümde Sürecinde Yıkım Nasıl Yapılacak?

Yeni kentsel dönüşüm düzenlemesiyle, riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk güçleri müdahale edebilecek ve yine risk tespiti engellenirse yetkililerin “yazılı” izniyle yapı çilingir ile açılabilecek. Ayrıca; değişiklikle riskli yapıların tespiti ve hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi gibi görevler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı verilmiştir. Bu sebeple, riskli yapı tespiti ve riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kullanılacaktır. Bu kapsamda; riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim yapılmayacak ve tek seferde 90 günü geçmeyecek şekilde süre tanınacaktır.

Kanun Değişikliği İmar Sürecini Hızlandıracak Mı?

            Yeni düzenlemeyle, Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi şartıyla müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye göre yapı ruhsatının verilmesi ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde, 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecek. Böylece, imar süreci de hızlandırılacaktır.

Kentsel Dönüşüm Masrafları Maliklerden Nasıl Tahsis Edilecek?

            Değişiklikle, riskli yapı tespiti, tahliye, yıktırma, yapım gibi masraflar hisseleri oranında mülk sahiplerinden alınacak. Böylece, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibi olacağı taşınmazın değeri gözetilerek hak sahibinin borçlanması da gerekebilecek. Bu sebeple, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden taşınmazın tapu devri yapılmayacak. Kişi borcunu ödeyebilecek ekonomik durumda değilse, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün hale getirilecek. Bu durumda; hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut veya konut nitelikli başka bir gayrimenkul yoksa bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine, -hak sahibi evli ise eşine- oturma hakkı tanınacaktır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hangi Yardımlar Yapılacak?

Değişiklik ile devlet, konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı dışında da yardımda bulunacaktır. Böylece; devlet, “Yarısı Bizden” kampanyasının uygulanabilmesi adına, yapım için mali yardımda da bulunacak. Uygulanacak mali yardımın usul ve esasları ise Cumhurbaşkanınca belirlenecek.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Haline Gelen Taşınmazda Ortaklık Nasıl Giderilecektir?

Taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ve bu taşınmazlarda paylı yahut müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda, Başkanlık “ön alım” hakkını kullanacak. Afet riski kapsamında yıktırılan yapılardan sonra arsa haline gelmiş taşınmazda Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen “ortaklığın giderilmesi davası” açılabilecek. Ayrıca, ortaklığın giderilmesi davası açılması, kanun kapsamında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasına engel teşkil etmeyecek.

Rezerv Alanın Kapsamına Neler Girecektir?

Önceki düzenlemede; rezerv alanını tanımlayan yerleşim alanı ifadesi yeni düzenlemeyle kaldırılmıştır. Değişiklikle; rezerv alanı “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” olarak tanımlanmıştır. Böylece, rezerv alanı kavramının kapsamı oldukça genişletilmiştir.

Değişiklikle; üzerinde yerleşim mevcut olsa bile herhangi bir yer rezerv alan olarak seçilebilecektir. Ayrıca; gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metre karesinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek.

6 Şubat Depremine İlişkin Yargı Süreçlerini Hızlanacak Mıdır?

Değişiklikle, yargılamanın belirli aşamalarında süreler kısaltılmıştır ve idari yargıdaki ivedi yargılama usulü gibi özel bir usul öngörülmüştür. İdari Yargılama Usulü Kanunu’na eklenen geçici 11. Madde ile 6.02.2023 tarihinde meydana gelen depremler sebebiyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde açılan iptal davalarında;

1. İlk inceleme on gün içerisinde yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak.
2. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacak. Bu süre, bir defaya mahsus en fazla on gün uzatılabilecek. Savunma dilekçesinde bina askı koduna yer verilecek. Savunma dilekçesinin verilmesi yahut savunma süresinin geçmesi ile dosya tekemmül etmiş sayılacak.

• Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilen kararlara itiraz edilemeyecek.

1. Dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılacak.
2. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.
3. Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkeme kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara tebliğ edilecek.

• Davalar dosyanın tekemmülünden veya keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanacak.
• Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilecek. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenip tebliğe çıkarılacak. İstinaf dilekçesine cevap verme süresi 15 gün olup, İstinaf talebi en geç 2 ay içinde karara bağlanacaktır.

1. Tam yargı davaları ile iptal davaları birlikte görülmeyecek. Önceden birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak. Dolayısıyla, idarenin işleminden bir zarar da doğmuşsa normal usulden farklı olarak bunun tazminine ilişkin ayrı bir dava açmak gerekecektir.
2. Maddede süre öngörülmeyen hallerde her türlü iş ve işlemler ivedilikle sonuçlanacaktır.

Bu farklı usuller yalnızca 6.02.2023’te meydana gelen depremler ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olan ve hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayanılarak tesis edilmiş idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında uygulama alanı bulacaktır. İdari Yargılama Usul Kanunu’nda öngörülen süreler, 6 Şubat depreminden doğan uyuşmazlıklar bakımından daha kısa şekilde öngörülecek. Böylece, 6 Şubat depreminden doğan idari davalara ilişkin ayrı bir usul uygulanarak süreç hızlandırılacaktır.

Düzenlemeyle, Bilirkişilik Kanunu’na Eklenen Geçici 2. Madde^[2] ile;  6 Şubat depremi nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1.01.2028’e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda kanunlardaki usule tabi olmaksızın listeler dışından da bilirkişiler görevlendirilebilecektir.

^[1] “MADDE 10- 6306 sayılı Kanunun 6’ncı maddesinin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarında yer alan “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiş, …”

^[2] “GEÇİCİ MADDE 2- (1) 6/2/2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde 1/1/2028 tarihine kadar, bu depremler ve akabinde meydana gelen depremlerle bağlantılı iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda, 1O uncu maddenin (d) ve (e) bentleri hariç birinci fıkrasında yer alan şartları taşımak kaydıyla 12’nci maddenin beşinci ve altıncı fıkraları ile 4/12/2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanununun 64 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 268 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarındaki usule tabi olmaksızın listeler dışından da bilirkişi görevlendirilebilir. Listeler dışından görevlendirilen bilirkişiler, bölge kuruluna bildirilir.”