Tüm dünyayı ve sonrasında da ülkemizi etkisi altına alan Corona Virüsü sonrasında bir çok sözleşmelerin ifasında önemli ifa güçlükleri meydana gelmeye başlamıştır. Olaylar sonrasında İçişleri Bakanlığı’nın ve Cumhurbaşkanlığı’nın yayımlamış olduğu genelgelerle birlikte hukuki ifa imkansızlıkları da meydana gelmiştir.
İlk olarak, İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi ile tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.
İkinci olarak 20.03.2020 tarihli, 31074 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile korona virüs salgını nedeniyle bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların, aktivitelerin Nisan ayı sonuna kadar ertelenmesine karar verilmiştir.
Genelgeler sonucunda kapatılan işyerlerinde kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceği yahut tamamen kapatılmayıp da kullanımının kısıtlanması durumunda kira bedellerinin akıbetinin ne olacağı konusunda tartışmalar meydana gelmeye başlamıştır.
Şöyle ki;
- Kapatılan işyerleri açısından;
1-) Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçları, başlıklı TBK’nın 301. Maddesinde “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür…” şeklinde belirtilmiştir. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Kiraya veren kendi borcu olan; sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmak yükümlülüğünü ihlal ettiği şüphesizdir. Kiraya verenin kusuruna dayanmayan, geçici bir ifa imkansızlığı veya ayıptan sorumluluk söz konusudur. Bu durumda TBK’nın İfada Sıra başlıklı 97.madesince “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” Şeklinde belirtilmiştir. Ödemezlik defi; alacaklının karşı edimi gereği gibi ifa edene veya ifasını teklif edene kadar borçluya edimin ifasından kaçınabilme imkanı veren savunmadır. Kiracı ayrıca ödemezlik define dayalı olarak kira borcunu ödemekten kaçınma hakkı vardır.
2-) Kiracı, işyerinde kira sözleşmesini devam ettirmek istememesi durumunda ise ilk olarak TBK’nın Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138.maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde belirtilmiş olup, kiracı bu hükme dayanarak kira sözleşmesini feshetme imkanına sahiptir. Diğer yandan TBK’nın Olağanüstü Fesih başlıklı 331.maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar” şeklinde hüküm getirilmiş ise de iş bu hükmün uygulaması 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmesi nedeniyle şu anki durumda ilgili maddeye dayanarak kira sözleşmesini fesih imkanı bulunmamaktadır.
- Kullanımı kısıtlanan işyerleri açısından;
1-) Az önce değinmiş olduğum; kiraya verenin, kiralananı kullanım amacına uygun bulundurmak zorunluluğu halen devam etmekle birlikte, kullanıma elverişli bulundurma borcunu tam olarak ifa edememektedir. Bu durumda kiraya veren hukuki ayıptan dolayı sorumluluğu devam etmekte ve bu durumda kiracının da kira bedelini tam ifa yükümlülüğü bulunmamakta, kira bedelinde indirim isteme hakkı bulunmaktadır.
- Kullanımında değişiklik olmayan işyerleri açısından;
1-) Kira sözleşmesine konu bazı işyerlerinde ise alınan tedbirler kiralananın kullanımını hiçbir şekilde etkilememişse kira bedeli tamamen ödemek zorundadır.
7226 sayılı Torba Kanun’un Geçici 2. Maddesince Getirilen Değişikliğe İlişkin Değerlendirme
Geçici m2.”1/3/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Hüküm açık olmakla birlikte; kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle TBK’nın 315.maddesine göre kiracının temerrüdü, TBK’nın 352/2.maddesince iki haklı ihtar sebebiyle, İİK’nın 269.ve 269/a maddesince kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye sebebi oluşturmayacağı belirtilmiştir. Bu hükmün uygulanması için Corona Virüs kapsamında kiralananın kullanımına ilişkin bir kısıtlama getirilmiş olması aranmaz. Kiralananın kullanımına ilişkin bir kısıtlama olmasa bile 01.03.2020 tarihi ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedellerinin, kiraya veren açısından kira sözleşmesini feshetme hakkı vermez.
Kanunda özel hüküm bulunmadığı için kiraya veren ödenmeyen kira bedelleri için temerrüt faizi talep edebilir. Temerrüt faizinin istenebilmesi için borçlunun kusuru veya alacaklının zarara uğraması gerekmez.
“arkadaş dünya için boş yere üzülme
şu hurda dünya için gereksiz yere üzülme
var olan zaten geçti yok da ortada yok
şen ol da var için yok için üzülme”Ömer HAYYAM
