11 Haziran tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve Borçlar Kanunu ile Avukatlık
Kanunu’nda değişiklik yapılmasını öngören bir yasal düzenleme yürürlüğe girdi. Bu
düzenleme ile Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine “geçici madde” eklendi. Söz konusu
madde konut kiralarında yapılacak artışın son 12 ayın TÜFE ortalamasına göre değil de
%25’lik sabit oran ile belirlenmesini öngörmektedir.
Kira artışını düzenleyen kanun değişikliği, cevabı merak edilen birçok soruyu da
beraberinde getirmiştir.
Kira Düzenlemesi Hangi Tarihler Arasında Geçerlidir?
Kanun değişikliği, Resmi Gazete’de yayınlandığı tarih olan 11 Haziran 2022
tarihinden itibaren 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihine kadar geçerliliğini koruyacaktır.
Bu tarihler arasındaki kira artış oranı %25’i geçemeyecek ve geçmesini öngören sözleşmeler
fazla miktar yönünden geçersiz sayılacaktır. 11 Haziran 2022 öncesindeki ve 1 Temmuz 2023
sonrasındaki kira artışlarında ise %25 oranı değil, son 12 ayın TÜFE ortalaması dikkate
alınacaktır.
Kira Düzenlemesi Yeni Kira Sözleşmeleri İçin De Geçerli Midir?
Yeni düzenleme, mevcut kira sözleşmelerine uygulanacak yıllık artışlar için geçerlidir.
Yani bu düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra akdedilen bir kira sözleşmesinde
taraflar, başlangıç olarak %25 oranı ile bağlı değildir. Yani kiracı bir konuta yeni taşındığında
ya da ev sahibi konutunu yeni bir kiracıya kiraladığında, başlangıç olarak %25 oranıyla bağlı
olmayacaktır. Ancak kira sözleşmesinin yenilenme dönemi, 11.06.2023 ile 01.07.2023
tarihleri arasına denk geliyorsa, kira artışında yine %25 oranı geçerli olacaktır.
Kira Düzenlemesi İşyerleri ve Arsalar İçin Geçerli Midir?
Yeni kira düzenlemesindeki %25 oranı yalnızca konut kiralarında yapılacak artışlar
için geçerlidir. Dolayısıyla işyeri kiralarında yapılacak kira artışları için son 12 ayın TÜFE
ortalaması geçerli olmaya devam edecektir. Arsa kiralarında ise sözleşmelerde öngörülen artış
oranları geçerliliğini koruyacaktır.
Kira Düzenlemesinin Kira Tespit Davasına Etkisi Nedir?
Yeni düzenlemede kira bedelinin tespiti için dava açılmasını engelleyecek herhangi bir
hususa yer verilmemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin akdedilmesinden itibaren 5 yıl
geçmişse, kira bedeli tespit davası açılabilecektir. Zira kanun gereği mahkemeler, 5 yılı aşan
kira sözleşmelerinde son 12 ayın TÜFE oranı ile bağlı değildir. Bu nedenle de konut kirası
sözleşmelerinde 5 yıl dolmuş ise mahkeme, yeni yasal düzenlemeyle bağlı olmaksızın karar
verebilir.
%25 Oranı Üzerinde Yapılan Kira Artışına Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?
Yeni düzenlemede kira artışının %25 oranını geçemeyeceği, geçmesini öngören
anlaşmaların fazla miktar (%25’i geçen kısım) yönünden geçersiz sayılacağı açıkça
düzenlenmiştir. Böyle bir durumda kiracı, %25’lik kısmı geçen miktarı sebepsiz zenginleşme
hükümleri kapsamında kiralayandan talep edebilecektir. Ayrıca kiracı, söz konusu fazlalığın
ilerleyen dönemlerde muaccel hale gelecek kira bedelleri ile takas edilmesini talep edebilir.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirlenmişse, Hangi Oran Geçerli Olur?
Taraflar, kira sözleşmesinde yıllık kira artışını belirleyebilirler. Belirlenen artış oranı
son 12 aylık TÜFE oranının üzerine çıkmadığı sürece geçerliliğini koruyacaktır. Yeni yasal
düzenleme ile birlikte kira artış oranlarında üçlü bir değerlendirme yapma gereği hasıl
olmuştur. Buna göre son 12 aylık TÜFE, kira sözleşmesinde belirlenen oran ve %25 oranı
karşılaştırıldığında hangisi en düşük ise o oran geçerli olacaktır. Dolayısıyla kira
sözleşmesinde belirlenen artış oranı %25’in altında ise geçerliliğini koruyacak, üstünde ise
geçersiz sayılacaktır. Aynı şekilde son 12 aylık TÜFE, yeni düzenlemenin yürürlüğe girdiği
tarih itibariyle %25’ten yüksek olmakla birlikte, ilerleyen dönemlerde %25’in altına düşerse,
geçerli hale gelecektir. Yeni kira düzenlemesi, kiracının lehine (düşük) olan artış oranının
geçerli olmasını öngörmektedir.
Kira Düzenlemesi Mahkemeler İçin Bağlayıcı Mıdır?
Yeni kira düzenlemesiyle getirilen hükümler hakim tarafından verilecek kararlar için
de bağlayıcı olacaktır. Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddede bu hususa yer verilmiştir.
